В России готовят законопроект о долгосрочной наследуемой аренде для многодетных и малоимущих — арендная плата ниже рыночной, разницу компенсирует государство, договор бессрочный и передаётся по наследству. Власти называют это третьим путём между ипотекой и съёмом, но по факту — это форма аренды без права выкупа, где регистрация временная, а гарантии размыты. Пока идея сырая, без конкретных цифр и ответа на главный вопрос: кто будет строить это жильё и на каких условиях?
Для бизнеса — потенциальный рынок для застройщиков при условии налоговых льгот, но без чёткой формулы компенсаций строители не заинтересованы. Окупаемость таких проектов ниже коммерческой аренды, а риск банкротства управляющих компаний — высок. Инвесторы могут уйти в более маржинальные сегменты.
Для граждан — возможность стабильного жилья без ипотечного ярма, но с риском застревания в арендной ловушке на десятилетия. Без права выкупа это не помощь, а пожизненная квартирная повинность. Особенно уязвимы многодетные, которые не смогут передать детям капитал в виде недвижимости.
В мире аналоги: в Швеции и Германии наследуемая аренда работает десятилетиями, но там рынок регулируется жёстко, а арендаторы имеют права близкие к собственникам. В Москве аналогичная программа обсуждалась в 2023 году, но заморожена из-за нехватки бюджетных средств. Петербург предложил вариант выкупа по истечении 20 лет, что делает систему более справедливой.
Подмосковье — регион с самым высоким спросом на аренду и низкой обеспеченностью многодетных своим жильём (по данным Минсоцразвития, только 30% семей с 3+ детьми имеют собственное жильё). Если закон примут, до 15% таких семей могут воспользоваться программой. Однако без обязательств по выкупу и чёткого финансирования она рискует остаться бумажным обещанием. По примеру аналогичных проектов в Ленинградской области, до 40% арендаторов предпочли бы возможность выкупа даже с доплатой.
